急に寒くなりました。
昨日暖房機を取り出し、今朝はハロゲンで暖をとりながらブログを書いています。
「ここんとこバタバタしています。」と、前回のブログで言ってました。
仕事でありながらお金にならない、人助けみたいなものが続いています。
不動産の世界にいますと、どうしてもその人や家族の懐状況まで聞かされることになります。
そして、気持ち、考え方、家庭事情と、どんどん内に入っていきます。
ふー
その方たちの共通していえることが二つあります。
まず、世間知らずで情報不足
そして、プライドが高く優柔不断です。
「こうなるとこうだから」と、やたら、取り越し苦労をしています。
私はその方たちを直接救うことはできません。
今自分が置かれている状況をはっきり認識することと、
これ以上悪くならないように手を打つことです。
劇的好転はなかなかできることではありません。
私ができることは、この方たちに困難に立ち向かう勇気と道筋を与えてやることだけです。
「逃げなければ問題は絶対に解決できるんだ」と、常に自分に言い聞かせている不動産職人でした。
家を乗っ取られた相談者と実のお兄さんと一緒に弁護士に相談に行きました。
一刻も早く手を打ってもらうほうがよいと、私は思っていましたが、
弁護士費用が掛かりそうなので、帰って兄弟皆と話し合うそうです。
本人は住むところもお金も無いので、全部他の兄弟が負担ということになりそうです。
不法占拠者と全面対決するか、いっそ破産してしまうか、どちらを選択するかになっています。
本人は絵に描いたような騙され方をされていますが、いまいち緊迫感がありません。
私が本人に「あなたがどうしても解決しようと思わなければうまくいきませんよ」と、
言ってあげているのですが・・・
弁護士への正式な依頼はもう少し先になりそうです。
ここんところ、バタバタした日を過ごしています。
２日前、ある方から相談をうけました。
５０代の一人身の男性です。
奥さんと別れ、現在無職です。
持ち家ローンと消費者金融に借金があります。
多額ではありませんが、月々の返済が滞っているようです。
この方の自宅、今、他人に乗っ取られています。
それも、その道のプロのようです。
しかし、本人騙されているという自覚がありません。
連れてきたお兄さんは気付いています。
どうしたらよいかと、私に相談です。
もうこれは弁護士の範疇です。
「一刻も早く頼んだ方いい」と、本人に話しました。
多忙な弁護士の時間が本日やっと取れたので、歯医者の予約がありましたが、
キャンセルして本人とお兄さんを連れて行ってきます。
さて、どうなるか・・・・
と、この記事を新しいパソコンで書いています。
ヤフーオークションで購入しました。
これからブログは、このパソコンからの更新になります。
新しいものが欲しくなるまでは、ですが・・・・
昨日は、レントライフグループ全国会議でした。
半年ごとに全国のＦＣ店が集い、研修を行います。
場所は横浜山下公園近くです。
今回の研修テーマは、ズバリ「空室対策」でした。
船井総合研究所の半崎さんと谷内チーフの講演です。
レジュメから
賃貸入居者のニーズの変化として＜最近の入居者傾向＞
○昨年後半の金融経済危機の影響から、法人での社宅需要が減少し、通常賃貸でも単純なる引越し控えが進んでいる。
（全国的に賃貸店舗への来店数、また成約数は年度比マイナス傾向にある）
○余裕のある富裕層の高額賃貸世帯が減少し、フリーター・季節派遣社員層などの低所得賃貸世帯が急激な増加傾向にある。
低所得者向け格安シングル物件の需要が増加している。
○団塊ジュニアの独立・結婚・離婚・単身高齢者などによる核家族化から、単身、少人数世帯が増加傾向にある。
○夫婦・カップル（＋子供）など、２，３人家族には２ＤＫ，３ＤＫ間取りを好まず、同じ面積でも１ＬＤＫ・２ＬＤＫの間取りにて広く使いやすい間取りを好む傾向にある。
○不況でも新築物件が供給され、入居者の目が肥えて、少しでも新しい物件、新しい設備を求めるニーズが強くなっている。
完全なる借り手市場の中、空室率が高くなり、入居者を取り合う「熾烈な入居者獲得競争」が始まっています。
では、我々はどうするかと、２時間に渡っての講義でした。
詳しくは書けませんが、外観・内観をきれいに、人気のある間取りに変え、設備を良くし、なお且つ家賃を下げ、極めつけは、入居者の初期費用を限りなく下げる。
ありとあらゆる手立てをとらないと、「空室は埋まらない」ということです。
こういうことはずいぶん前に予想できたことです。
なんとなく時々の特需に助けられたのですが、今回は天からのお助けはありません。
家主の皆さん非常事態です。
そのためには、勉強＋行動です。
私と一緒にこの荒波を乗り切りましょう。
当社で退去後のリフォームを頼んでいる業者は、大変良心的です。
見積もりを依頼すると、部屋ごとに細かく明細を出してくれます。
しかも、お値打ち価格です。
ですから、敷金清算で退去者ともめた事は殆どありません。
そんな安くやっていただく業者さんより、もっと安く上げる方法があります。
それは自分でやることです。
「セルフリフォーム」
そんな訳で、１５坪程の貸事務所がこの度解約になりましたので、セルフリフォームを家主さんに提案しました。
昨日、家主さん夫婦と私でカーペットの貼り替えを行いました。
事務所の床に敷かれているタイルカーペットが汚れて、クリーニングではきれいにならないということで、新しいものに貼り替えました。
作業前
理屈では50センチ角のカーペットを剥がした所にハメテいくだけです。
いざ、始め
どんどん新品に変わりますので、三人とも楽しくおしゃべりをしながら作業をしています。
が、部屋の隅にいくとカーペットを寸法に合わせて切らなければいけません。
事前に業者からコツを教えていただいていましたが、ドアーの枠がある所では細かくテクニックが必要になります。
家主さんご夫婦
最初ルンルンでやっていた三人がだんだん口数が少なくなり、黙々と作業をするようになりました。
切り間違えないように集中していますので、声をかけられない状態です。
この時ばかりは、職人のような「オーラ」を発しています。
１５坪の床を三人で半日掛けて終わりました。
（作業後の写真を撮り忘れました。）
結果、材料を業者から原価で分けてもらいましたので、見積額の半分の費用で済みました。
５万円の経費削減です。
作業の初めのころは「内装屋さんにアルバイトに行ける」と、ハシャイでいた三人でしたが、後半は大苦戦で、
自分のところだけで十分という感じでした。
とにかく、早くこの空き事務所を埋めることが重要です。
その為に、家主さん一家を巻き込んだ「空室解消大作戦」の第一歩を踏み出した不動産職人でした。
昨日は田舎物件の調査でした。
袋井市内から太田川沿いを北に、森町へ行ってきました。
「森の石松」の故郷です。
近くには、自然体験ができる施設「アクティ森」があります。
日差しが強く、気温は高かったのですが、風はもう秋です。
そこの駐車場でこれを見ました。
秋の味覚「栗」がどっさり
連休ということで、駐車場は一杯でしたね。
でも、当社は連休ではありません。
定休日も仕事（作業）が入っていますので、世間で言う「シルバーウイーク」とは無縁です。
それに、我家では「家族団らん」という言葉はありません。
遠の昔に、妻も子供たちも私を見捨てていますから
さて、今日は彼岸の入り
朝方、母のお墓にお花を供えてきました。
午後からは、お寺で彼岸の供養があります。
毎回大勢の檀家が参加されます。
はたして、本堂に入りきれるのかな？
それと、高齢のおっ様（住職）は終わりまで体力持つのかな？
心配です！
昨日は、この分譲地６区画最終区画の契約引き渡しでした。
かれこれ、一年を要しましたが、
皆さん良い方に購入頂きましてありがとうございました。
購入者の方に情報源を聞きますと、３種類に分かれます。
１．現地看板で
２．インターネットで
３．住宅会社からの紹介で
情報雑誌への掲載、新聞広告も行いましたが、
皮肉にもお金のかからない告知方法での購入結果となりました。
「一番泥臭い」現地看板と「最新の」インターネットが効果ありと
予想通りの結果となり、悦に入っている不動産職人でした。
昨日、水曜日は定休日でした。
が、この物件の案内がありました。
ここまで行くのに２時間かかります。
１３時に現地待ち合わせで、帰ってきたのは１６時でした。
車を降りるのと同時に旧知のお客様が来店しました。
早々に店を開けてお話をしていると、またまた来客
住宅会社の社長が営業兼暇つぶしに来ました。
結局フィリピンパブの話を含め２時間居ました。
またしても、定休日らしくない一日を過ごしてしまった不動産職人でした。
賃貸住宅フェアーに行ってきました。
会場は東京有明ビッグサイト
開場時間前に着いてしまいました。
そして、怒濤の５セミナー受講
出展ブースには立ち寄れず、速攻で浜松に戻って来ました。
私が出張すると、必ず何かが起こるようです。
残務整理をして、バタンキューの一日でした。
当社では毎月写真の「ほっとｈｏｔ通信」というニュースペーパーを発行しています。
先月号では賃貸空室が大量に発生し、賃料が大幅に下がっていると記事にしました。
管理物件オーナーには、収支報告書と一緒に「ほっとｈｏｔ通信」を毎月届けています。
先月は「賃貸大暴落」という記事の説明を兼ねて、「賃貸市場は大変な状態になっている」と、
半ば脅しを掛けて廻りました。
その時、オーナーにはこんな要望を出しました。
我々がお客様を案内した時、室内が暗いと印象が悪いので、
全室に照明器具を付けさせて欲しい。
他物件と差別化をするために、「エアコンを１台以上取り付けたい」と、提案して廻りました。
当然費用はオーナー負担になりますから、あくまでもお願いです。
そうしたら、直ぐに反応してくれたオーナーがいました。
この方は、私が訪問した翌日に息子さんを伴われ、当社へ来られました。
これからヤマダ電機にエアコンを買いに行くのと、照明器具も取り付けるから、
鍵を貸して欲しいと言われました。
本当にオーナー自らエアコンの発注と、照明器具を３個取り付けてくれました。
私が「エアコンはヤマダ、照明はケーズデンキが安い」と、言った通りに実行してくれたわけです。
そうしたらなんと、１週間も経たないうちに入居申し込みが出ました。
もともと築浅で人気物件でしたが、３室一遍に空いて、内１室が空室２ヶ月目に入りましたので、
非常事態とあいなった次第です。
いつも新鮮でおいしい野菜を届けてくださるオーナーさん、
とうもろこし収穫の忙しい時期に私のお願いを即実行していただき、
ありがとうございました。
電話での入居申し込みの報告でしたが、翌朝一番で来店されたオーナーさんの満面の笑みを見て、
三方得（さんぽうよし）という近江商人の言葉を思い出しました。
三方得とは、日本三大商人のひとつ「近江商人」に由来する言葉で
「売り手に良し、買い手に良し、世間に良し」という商いに対する心情を表現したものだと言われています。
これを今回のケースに当てはめると
「入居者に良し、オーナーに良し、当社にも良し」となります。
梅雨空のもと、まだまだ「空室解消大作戦」は続きます
うすぼんやりした朝です。
「二日後ぐらいに梅雨入りする」と、お天気ニュースでは言っていました。
これはカウンター横の地図です。
半径１㎞の範囲が載っています。
と、同時に我が社の商圏です。
この商圏を小さいと思われるかもしれませんが、ずばり当社の身の丈に合った
「Ｔｈｅ 商圏」だと、私は決めています。
ゼンリンの地図をコピーして貼り合わせたものが初代で、
現在はデジタウン（ゼンリン住宅地図）をプリントアウトしてつなぎ合わせたものです。
ですから、継ぎ目がほとんど分かりません。
５代目ですが、もうじき６代目に変えようかと思っています。
さて、この地図は自分の商圏を確認するのと、来店のお客様にアパート・マンションなどの場所を説明するのに役立っています。
お客様にとってスポット的に地図を見せられても、地元に慣れている方は別として、どこに物件があるのか分かりません。
ましてや、「そこに行け」と、言われても行きようがありません。
そこで、この地図で現在地（当社）からの位置関係が一目瞭然ですから、私どもも説明しやすく、お客様も分かりやすくて、重宝しています。
おっと、今朝も建築現場へ向かう職人さんにこの地図が大活躍しました。
当社は朝７時から店を開けていますから、こういう朝早い方も寄っていただけます。
ところで、この職人さん、ちゃんとゼンリンの地図をコピーしたものを持っています。
でも、そこの場所だけのコピーでは遠方から来る方にはよく分かりません。
新築現場のようですから、「何々さん家」と、聞きようがないので大変です。
今回も丁寧に教えてあげました。
人助けをして（オーバーな）、気持ちの良い一日の出だしになりました。
「今日はいい日だ」 （斉藤一人さんの請け売り）
このところ、口癖のように一人で何度も呟いている不動産職人でした。
不動産会社の賃貸管理というと、普通は入居者管理のことを言います。
賃貸契約の代理、家賃の集金、入退去の清算代行、その他クレーム処理を行います。
建物管理という点では、建てた建設会社が行うのが一番良いのですが、
建設会社は基本的には建てたら終わりです。
「うちはアフターサービスが万全です」と、きれいごとを並べますが、向かうのは次の工事です。
これはやむを得ないことだと私は思います。
そこで、管理会社がこれを代行します。
が、管理料には反映されません。
次の写真は最近管理を委託されたマンションの駐輪場です。
例のごとく管理の手始めとして、この溢れかえった駐輪場の整理行いました。
昨日、廃品回収業者に持って行った全部です。
そして駐輪場はこうなりました。
多分家主さんも何とかしたいと思い続けていたことでしょう。
勝手に処分して、「もし入居者から文句言われたら」と、
何年も思い煩っていたことと思います。
この大量処分も、１台の処分も、やり方は一緒です。
公明正大に堂々とやることです。
そして、手順を間違えないように
何よりも、「入居者の方から良かった思われること」は、賃貸経営者である家主にとって
「最大のメリット」であることです。
当社の場合、処分料以外に費用は請求しません。
て言うか、私この駐輪場の整理が好きなんです。
みんな（関係者全員）に喜んで貰えると思うと、すごく気持ちがいいんです。
その見返りにこんなご褒美を頂きました。
お金を払って処分するにはもったいないので、チラシまき用に車に積んで使います。
昨日、当社の管理しているマンションで車上荒らしがありました。
朝一番で入居者から電話が来ました。
引っ越し後半月も経たないのと、窓ガラスを割られただけで、
盗まれた物がないとのことで、当初「何らかの嫌がらせか」と、当人も私も疑いました。
現場に着いてみると、この有様です。
やはり、財布を盗まれていたようです。
それも見えるところに置いてあったようです。
明らかに、本人の不注意です。
警察の現場検証にも立ち会いました。
指紋を採っていた警察官に聞くと、最近連続して起こっているようです。
道路から丸見えで、しかも外灯の下ですから、大胆不敵な犯人です。
「不況になると犯罪が増える図式」が垣間見える、今日この頃でした。
一昨日、ビジネスプラザ浜松（異業種交流会）の例会は、
「我が社の不況対策」という題目でのグループディスカッションでした。
そのまとめが写真の図（魚の骨）です。
皆さんから出たのはやはり「コストカット」です。
特に「人件費」、ある製造業では金・土・日と３連休にするそうです。
人減らしですが、逆に人員採用の良い機会と考えている会社もいます。
警備会社がそうです。
今まで苦労していた人員確保が楽になり、良い人材が集まり、売り上げがＵＰしているそうです。
当社の場合では、この不況により賃貸物件の解約が増えてくると思われます。
事業用関係では、解約に至るまでもないが、仕事が無くなっているので「遅かれ早かれ撤退するかもしれない」という連絡＝相談がここんとこ続いています。
このディスカッツションでの印象は、会員の皆さんの考え方が前向きです。
この不況＝ピンチをチャンスと考えている方がほとんどです。
中小・零細企業の最大の武器である、小回りのきくスピード感あるサービスを生かせる絶好の機会ととらえているからです・
本日、水曜日は定休日ですが、休んではいられません。
我が社のような弱小企業の最大の武器である「長時間労働」を生かさなくては
まず手始めに、我が家の壊れたラティスを直すこと、テーブルの長さを切り詰めるため、のこぎりで切ること
ええ、妻に言われている事が最優先です。
我が社の最大の不況対策は「奥さまの機嫌をとること」でした。
仕事始めは５日でしたが、毎年のごとくバタバタと、今日まであっという間に過ぎてしまいました。
新年最初の電話がアパート入居者からで、「網戸が開け閉めに重いから直してくれ」というものでした。
「冬場、網戸は必要ないのだから外しておけば」と言おうとしましたが、止めときました。
正月早々角が立つことを言うよりも、近くの物件なので、私が現地に行って直してあげました。
その日以降、査定依頼とか、借地人が夜逃げしてしまったとか、色々な相談事がありました。
年始回りもそこそこです。
今日は中古マンションの案内をして、気が付けばもう１０日です。
強風の中、浜名湖レイクサイドを走行していると、この光景
皆さん寒くないんでしょうか？
寒がりの「不動産職人」としては、とても真似できません。
消防法が改正され、住宅や共同住宅などの寝室や階段などに住宅用火災警報器の設置が必要となりました。
新築住宅は平成18年6月1日から義務付けられ、また既存住宅については平成21年6月1日から義務付けとならますので、平成21年5月31日までに設置が必要です。
期日までに設置しなかった場合、罰則があるかどうかは分かりませんが、賃貸住宅で平成21年6月1日以降に火災による大けがや死亡事故が起きた場合、火災警報器が設置されていなかったら、借主から貸主に損害賠償を請求されることがあるかも知れません。
当社では賃貸管理物件に煙感知器を取り付け始めました。
それも、私一人で
たとえば2LDKで2個、3LDKだと3個とLDK又はDK以外の部屋に設置しています。
なぜ火を使う台所や居間に取り付けないかと言いますと、料理や食事をしている時は起きている時だから必要ないという理屈だそうです。
消防署の予防担当者がそう言っていました。
寝ている時に煙にまかれて大きな事故になるのを防ぐため為だそうです。
で、今月から大変な思いをして私は取付け作業を行っています。
事前に火災警報器の設置が必要な理由と工事日程を各戸にお知らせし、毎日順番に行っています。
入居者が在宅でないと出来ませんので、日曜日は朝から晩まで集中的に行っています。
なぜ私が設置に廻っているかというと３つの理由があります。
１．費用的なこと（業者に依頼すると高くつく）
２．設置工事の日程と入居者の在宅が合わないと別の日を設けなくてはいけない。
この場合業者に入居者の名前、電話番号を教えなくてはいけない。
何か間違いが起きる可能性がある。
３．部屋に入るので入居者の暮らしぶりが分かる。
以上のような理由で私が各戸に廻っています。
この中で当社施工の一番の理由が,３番目の入居者の暮らしぶりが分かるということです。
たとえば部屋をどういう用途で使っているのか、これは間取りの参考になります。
入居者には１週間前に予告してありますから大抵のお宅は片付いていますが、足の踏み場もないくらいに荷物が散乱していたり、ビールの空き缶を入れたビニール袋が部屋の半分を占領していたり人もいます。
快く迎えてくれる人、迷惑顔でしらけた素振りの人もいます。
びっくりしたお宅は部屋一杯に鉄道模型（ﾐﾆﾁｭｱの街並み）があり、実際に電車を走らせることができるそうです。
奥さんがお産で実家に帰っている時に、ご主人が内緒で作ったそうです。（写真撮るの忘れた）
今度ご主人がいる時に遊びに行こうと思っています。
また、嬉しいのは脚立に乗って電動ドライバーを使う私の作業を、お子さんが興味深そうに見ていてくれることです。
見られている私は、「ヒーロー」になった気分です。
ほぼ毎日脚立の昇り降りとドリル作業でくたくたですが、子供の目線に元気をもらうとヒーローは「疲れた」なんて泣き言はいってられません。
詳しくは書けませんが、部屋の状態は事前の入居者との契約から家賃の入金状況等で大体想像できます。
自己主張ばかりする人、家賃の催促を度々される人は部屋の中も押して知るべしです。
反対にシングルマザーの部屋は綺麗に片付いています。
子供さんもしっかり挨拶をしてくれます。
仕事と子育てを立派に両立させています。
もうひとつ私の大事な仕事に「ご用聞き」があります。
警報器の説明を終わって、何か不都合はないか聞いていきます。
水道の水漏れが何件かありました。
いずれもパッキンの交換で済みました。
もちろん私が直します。
その為に工具一式車に積んでいます。
「何か他にありませんか？」と聞くことが重要です。
私が各戸廻る最大の目的であり、利点です。
ある入居者にこんな質問をされました。
この部屋の前入居者はどんな人だったのですか？
「何故ですか？」と聞くと、お風呂（ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ）の点検口を開けたらアダルトビデオが100本くらい出てきたそうです。
前の方が忘れて行ったか、わざと置いて行ったのか分かりません、処分してしまったということです。
当社で管理する以前の事で、前入居者の情報は持っていませんでした。
ユニットバスの天井とは考えたものです。
余程持っているのを知られたくなかったのですね、湿気のあるところでビデオは大丈夫だったんでしょうか。
それにしても全部捨ててしまったとは勿体ない。
当社は毎月「ほっとｈｏｔ通信」というニュースレターを発行しています。
2005年10月25日に創刊号を発行しました。
その創刊号の書き出しです。
＜アットいう間に
開業８年が経ってしまいました。
皆さん、私が今どういうことをしているでしょうか。
そんな思いから、ご縁を頂いた方にニュースレターを発行することにしました。
「ほっとｈｏｔ通信」という楽しい通信誌にします。＞
「楽しい通信誌にします。」と、宣言していますが、私としては毎回締め切りに追われ苦しい思いをしています。
この辺で「休刊」という文字が頭を過ぎります。
読者の方から「楽しみにしているよ。」と、お声を掛けて頂いたことを思い出し、４年目に突入した本日、気持も新たに頑張る所存です。
なんか硬いなー
昨日は、レントライフ下半期全国会議で東京に行ってきました。
主な内容は空室対策についての研修です。
賃貸物件過剰であり、景気後退の現況では抜本的な改善策はありません。
あったら皆実行しています。
船井総研の谷内さんの講演で、空室対策７つのキーワードの一つとして、「愛着」が上げられていました。
物件に対する愛着、オーナーに対する愛着が満室の原点である。
月に一度空室を社員皆で清掃するのが空室対策という会社もある、というのが紹介されていました。
つまり、オーナーとのつながりを強化するのが最短で確実な方法であるとのことでした。
大いに参考になるお話しでした。
それと、レジュメの最後に次のような「ことば」が記載されていました。
「小さいことを積み重ねるのが、とんでもないところへ行くただ一つの道」
「今自分に出来ること、頑張ればできそうなこと、そういうことを積み重ねていかないと、遠くの目標は近づいてこない」
「少しずつ前に進んでいるという感覚は、人間としてすごく大事」
シアトルマリナーズ イチロー
心に響くことばですね
会議後の懇親会場（世界貿易センタービル39階）からの夜景
６月初めての記事です。
５０肩と目の疲労により、肩から首にかけ凝りが激しく、更新する気力がありませんでした。
そんな身体障害者に向かって妻から次のような命令が下りました。
「トイレの水漏れを直すように。」と
自宅の洗浄便座のノズル部分からの水漏れが２,３日続いていましたので、その修理です。
定休日とした一昨日の水曜日しぶしぶやりましたよ。
やり出すと止まらない私は、写真のように全てバラして掃除をし、元通りにして再挑戦しましたが、水漏れは直りませんでした。
結局、出入りの業者に交換を依頼しました。
直れば私の苦労も報われたのですが、今回もチャレンジは失敗でした。
管理物件とか他人の修理はうまくいくのに、何で自分家のは直せないんですかね、不思議です。
過去に子供の自転車やテレビの修理で完全に壊してしまった前科があるので、プレッシャーがあるのかな。
いつまでも家族から「威厳」と「信頼」を獲得できない不動産職人でした。
ブログの更新が滞るのは、私の癖にあるようです。
私は時間があるとのんびり構えてしまい、詰まっていると「何でもかんでも手を付けてしまう」という、悪い癖があるようです。
それは、私が順序立てて行動しないところにあります。
気の向くままに、目前に来る仕事を片っ端から手を付けてしまいます。
そういえば、以前勤務していた不動産会社の店長だったころ、書類を作成しながら、かかってきた電話の受け答えし、他の者が接客中のお客様の様子を目で追い、なお且つ、他の社員が電話中の内容を聞いている、という離れ業をやっていました。
この会社に入社したてのころ、事務所内を駆け回って、上司に「うるさい」と何度も怒られたのを思い出しました。
このルーツは私の少年時代に遡ります。
犬、猫、鳩、にわとり、チャボ、手乗り文鳥、うぐいす、金魚、サボテン、ラジオ・アンプ作り
興味があるものには何でも手を出しました。
結果、母親に後始末の面倒をかけっぱなしでした。
5月11日は「母の日」ですが、生きている間にお礼を言えなくて後悔している不動産職人でした。
先日、当社の管理するマンションで盗難がありました。
犯人はベランダ側のサッシを破って侵入しました。
この部屋の住人は独身女性で、盗まれたものは「下着（10組位）、中身の無いグッチの財布、それと合鍵」
当社に電話があったのは夜８時ぐらいです。
私が受け、とにかく警察に連絡するように言って、私と妻で直ぐに現地に駆けつけました。
不謹慎ですが、身内や警察に連絡する前に、当社を頼ってくれているのが嬉しかった。
その時の破られたガラスの写真です。（警察より先に撮ってしまった）
警察の鑑識と事情聴取で２時間ぐらい現場に居ました。
どうも犯人は２階まで（この部屋）ベランダの排水用パイプをよじ登ってきたようです。
パイプにくっきり軍手と足をかけた跡が残っていました。
被害者にしてみれば、盗まれた物がモノだけに、気味が悪いものです。
明らかにこの部屋だけを狙って侵入しています。
翌日一番で、「不審者の目撃情報と警戒を促すお知らせ」、それと「サッシ戸の補助錠」を各戸に配布しました。
配布後５日経ちますが、他の入居者から反応はありません。
反応が無いって・・・・いいこと？ 悪いこと？
昨日は、「住まい探しの天才になる勉強会」というセミナーに参加してきました。
豊橋の不動産会社㈱アークの井本社長が講師です。
アークさんの顧客向け勉強会ですが、井本さんから声をかけられたので、一般の方に混じって聴講しました。
井本さんの「落ち着いた、自信に満ちた語り」で、会は進んでいきます。
セミナーの目的が「売り込みではなく、お客様の為の知識提供」と、ハッキリさせているのが素晴らしいです。
準備されたレジュメが的確で分かりやすいので、是非パクらせていただきます。（いいのかな？）
「決断するのはあなたですよ！」と、さりげなくではあるが核心に触れるトークが、すごく勉強しているなと感じられました。
井本さんどうもありがとうございました。
大いに参考にさせていただきます。
井本社長とのスリーショットです。
帰りの国道１号線潮見坂「道の駅」で撮った写真です。
足湯が有名です。
残念ながらお湯に浸かる時間がありませんでしたが、機会があればチャレンジしたいものです。
昨日は「ビジネスプラザ浜松」の定例会の講師として、１時間ちょっと不動産のことについて講演してきました。
その時のレジュメです。
本題 『上手な不動産の買い方』
「貸せる不動産を買いなさい」
住む→貸す→売る
副題 『街の不動産屋 今夜も眠れない』
1 ブレーカーを入れられない人
2 夜中２時のクレーム処理
3 三種の神器
4 正月は危険日
5 畳にキノコが生える
6 娘さんに泣かれる
7 車検証のコピーを担保に取る
8 やくざの親分にスカウトされる
9 玄関に響く不気味な音
10 白い足
11 どぶさらい
12 超有名な方の印鑑証明書
13 細かな注文
14 先生と呼ばれる方はご注意を
15 ２㎝の境界立会
16 時効取得
17 関係者１２人
18 冷や冷やの物件引き渡し
19 重要事項説明は不動産業者の命
20 勝負は朝１０時までに決まる
「街の不動産屋 今夜も眠れない」と、刺激的な副題の方は時間がなくて少ししか話ができませんでした。
ほんとはこっちの方がメイインでしゃべりたかったんですが
残念
会から5000円も講演料頂きました。
味をしめてまたやっちょうおうかな・・・
昨日と本日、「浜松すまい博」が行われています。
私は昨日、宅建協会の不動産相談員としてブースに午前中いました。
私の受け持ちの３時間に６組が相談に来られました。
ごく初歩的な相談事なんですが、お客様にとっては大変重要なことなんですね。
こういう一般の方の「相談の場」が、もっと提供されればと感じますし、
私ども相談員も大変勉強になります。
相談者の中で、赤ちゃん連れのご夫婦がいました。
半年くらい前から住宅用地を探されているようで、なかなか物件が無いとのことです。
住宅会社、不動産会社からの情報も無くて、どうしたら良いかとの相談です。
私はこの相談者に次のようなアドバイスをしました。
１．まず、あせらないこと
２．情報はいくらあっても困らないものだから、色々な情報媒体を見たり、
こまめに不動産業者をあたること
３．その際どんな業者か不安であれば、その業者の扱っている物件の問い合わせをして、
その対応によって訪問するか、しないかを判断すること
４．あまりキッチリ条件を伝えると、かえって情報が来ないから、
大まかな希望を伝えること（欲張った条件提示は禁物）
５．業者も結局は人間なんだから、明るく振る舞うこと、
決して愚痴を言ったり、暗い表情を見せないこと
６．要は情報を貰えやすいように、「あの人にまずお知らせしよう」と、
業者に対して「良いお客」だと思わせること
以上こんなアドバイスでしたが、役に立ったかな？
昨日、あるコンビニに土地を貸している地主さんが、来店されました。
ライバル店が２軒近くに出来たので、急に店を閉めるとのことです。
このコンビニの建物は、チェーン本部で建てた、いわゆる事業用借地契約です。
借主は解約する場合、建物を壊し更に駐車場のコンクリートを剥がして、更地にして返還する内容になっているようです。
解体更地にする費用を考慮すると、コンビニ側は簿価の半分でもいいから、地主に「建物を買い取って欲しい」と、言ってきているそうです。
地主さんはコンビニがやめてしまうと地代が入ってこないので、このことばかり気にしている様子で、建物は誰かが買って、「地代を引き続いて払って欲しい」ようなことを言っています。
建物の所有権が第三者に移ると、ややこしい問題が起こります。
それは「借地権が発生する」からです。
とりあえず、地主さんにはコンビニが建物を買い取って欲しいと言ってきているなら、金額はともかくとしてそれに応じるように言っておきました。
この事業用借地契約は、どうも不動産会社が仲介に入っていないようです。
どこに相談したらよいか困って私の所にみえましたが、この地主さん２０年前に農地を売却したいということで、当時不動産会社社員だった私に、仲介を依頼された方です。
買主が現れず売却までに至りませんでした。
２０年ぶりに私を思い出してくれたようで、今回お声がかかりました。
ありがたいことなので、精一杯この地主さんの窮地を救えるよう努力したいと思っています。
こういうマイナス状態からが、不動産職人の腕の見せ所です。
昨日と一昨日、レントライフ大倉山店に行って来ました。
中古マンションをリノベーションしてのオープンルーム研修です。
写真の様な巨大マンションの郵便受けにチラシを投函するところから、開催当日の設営、接客までの実地研修です。
年寄りのような手が写っていますが、私の右手です。
次が開催当日、マンション前の看板類です。
大倉山店の高田さんには大変お世話になりました。
色々とご迷惑をお掛けしましたが、大変勉強になり、ありがとうございました。
当浜松でのオープンルームはいつになるか、定かではありませんが、分らないことがあったらまた教えて下さいね。
昨日は、不動産コンサルティング「専門教育講座」を、静岡市の県宅建協会本部で受けてきました。
これを受けないと更新が出来ないということで、一日中缶詰で講義を受けてきました。
１０時の１時限から６時限目の１７時まで、講師３人による講義です。
実務的内容で非常に参考になりましたが、コンサルでお金を貰えるまでにはまだ、世間も含めて我々コンサル資格者も「意識を変えないといけない」という感想を持ちました。
本日は、午後から横浜でレントライフの研修です。
先週は浜松の商工会議所でＩＴ研修を受けましたが、師走の忙しい時期に研修ばかり行っていると、周りから非難の声が上がります。
ご勘弁を
ＩＸＹ ９１０ＩＳを買いました。
２ヶ月欲しい欲しいと思っていたデジカメです。
ネットで値段を調べたりしていましたが、地元の「カメラの○○ムラ」で購入しました。
広角レンズ見比べてください。
今までのカメラ
ＩＸＹ910
同じアングルで撮りました。
流石に広角レンズなので、建物全体がスッポリ納まっています。
これからは、ＩＸＹで物件をバシバシ撮ってネットに掲載します。
ところで、何で２ヶ月も購入を待っていたのかと言いますと、
これは亡くなった「母の教え」です。
母の口癖、「家は最後」
小さい時から我が家では、欲しいものは余所が皆持ってから最後でした。
例えば革の手袋
手袋は毛糸が主流でしたが、当時革の手袋が出始めました。
冬、ドッヂボールをするには毛糸の手袋では勝てません。
友達が皆革で、私だけオールドタイプ、
負けるのは嫌いな私は「手袋なしで勝負」していました。
例２ 野球のグローブ
草野球ではチェンジの度に友達のグローブを借りていました。
グローブを買ってもらったのは、学校対抗のソフトボールチームに選ばれてからです。
そして極めつけは自転車
当時、変速機付きのスポーツ自転車が流行りだしの頃、
皆は小学６年生になるとこれを乗り始めました。
友達が代わる代わる見せに来ます。
私は低学年用のチャリンコ
でも、親に「買って欲しい」とは言い出せません
「家は最後だから」です。
買ってもらえない訳ではありませんが、
じっと最後の一人になるまで待ちました。
やっと買ってもらえたのは、中学生になってからでした。
だからその時は嬉しくて嬉しくて
このとき分りました。
「待てば待つほど嬉しさ、有り難味が大きくなる」ことを。
今も、「地味ですが粘り強い母の性格」と
「派手で負けず嫌い（自己中）な父の性格」と
うまい具合に使い分けているつもりですが、
家族はどう思っているかな？
娘いわく「お父さんじいじとそっくり」
これ当たり？
左側が今まで使っていたＮＥＣのバリュウスター、
右が今度購入したＤＥＬＬパソコンです。
前のは5年間マイパソコンとして使っていましたが、
私の身体と一緒で重くなり、動作が鈍くなってきました。
色々なソフトを詰めに詰めてしまったからかな？
これを解消しようと試みましたが、益々遅くなる一方です。
それもののはず、ハードディスクを軽くしようと、
５種類ぐらい対策ソフトをネットで購入又は、無料ダウンロードしました。
やりだすとのめり込む性格が災いしました。
かえって、そのソフトで重くなったりして、
逆効果
そして大切なファイルが何処かへ行ってしまったり
そんな訳で、新たにパソコンを購入しました。（諦めも早い）
モニターは１９インチの大型、動作も速いこと、何よりも起動が速い
今までのパソコンの１０倍速い（それはオーバーだろ）
メインパソコンは新しいのに移りましたが、
データは移行していませんので、前のと２つ並べて使っています。
とっとと古いのを捨てて、新しいものに乗り換えればいいものを、
未練がましくまだ使っています。
恥ずかしながら、仕事上８割方古いのを使っています。
じゃあ後の２割は？
言わずと知れた「ネットサーフィン」です。
さくさく動いて気持ちいい！
最新のパソコンを縦横無尽に操る（ほんとかな？）
不動産職人でした。
私、昨日から筋肉痛です。
「もう激しい運動したの？」
「リハビリで？」
と、思われた方
残念、運動ではありません草刈です。
１０月から新しく月極め駐車場として仲介を受けた土地が、
ものすごい草で気になって気になって
当社の看板を掲げる以上、ぶしょったい（遠州弁でぶざまな）姿は見せられません。
ということで、草刈機で一挙に終了と・・・
いきませでした。
私の背丈程もある「背高あわだち草」が、それも隣地との段差にビッシリ、
途中で刃が切れなくなり、新しいのに交換しに農協に行ったり、
たっぷり２時間かかりました。
１ヶ月ぶりの運動が「草刈」でした。
窪地で、痛めた右足をかばいながら踏ん張ったので、
腰から腕から身体全体にしわ寄せがきました。
当然１週間前までギブスがはまっていた右足も、悲鳴を上げています。
私、ダメなんです。
やり出すと止まらないんです。
草刈も入口だけ体裁よくやっておいて、後は改めてやれば良かったんですが、
どんどんのめり込みました。
結果、敷地の隅々まで刈ってしまいました。
もう自分の体調なんて忘れていました。
２日前にやっと車の運転の許可を先生にもらったばかりなのに。
お預かりした物件には、無償の愛を捧げる不動産職人でした。
浜松は製造業の街です。
と言っても、人口８２万の政令指定都市です。
ホンダ、ヤマハ、スズキと自動車関連の企業が多数あります。
浜松ほど各メーカーの車が走っている都市は無いのでは、と思います。
従って、駐車場の無い賃貸物件は、中心部を除き特別の事情が無い限り、空室になると決まりません。
特別な事情というのは、借主が外国からの出稼ぎだったり、車を必要としない夜のご商売のおねえ様とか。
ということで、浜松の賃貸は駐車場付きはもちろん、２台目以降の駐車場も確保できるかが重要です。
ちなみに、我が家では一人一台計４台の車があります。
そんな車社会の浜松で、仕事上車は欠かせないものです。
でも、昨日私はこの物件の営業の為、バスを利用しました。
私を運んでくれる運転手が居なかったからです。
お客様とうまく話がまとまり、「買付証明書」を頂いて、これもまたバスで会社に帰りました。
妻からは、「仕事なんだからタクシーを使えばよかったのに」と言われましたが、タクシーで乗り付けるのは私のスタンスには合いません。
飲み会でバスを利用することはありますが、営業でバスを、それも往復で使ったのは記憶にありません。
パソコンとかどんどんお金使うのに
こんなところが「オレらしいな」と、妙に悦に入っている不動産職人でした。
昨日は、新規賃貸物件の現地調査に、２ヶ所廻りました。
一ヶ所目は、田園地帯にある２ＤＫのアパートです。
空き部屋が２階なので、階段を恐る恐る上がりました。
急な階段で下りる時が怖かった。
２件目は、商業地で分譲マンションの賃貸、ワンルームです。
４階ですが、エレベーターがあるので助かった。
運転手兼アシスタントに、間取りを記録したり、写真を撮ってもらいました。
やってもらうと、実に楽でいい
これを機会（骨折）に、どんどん手伝ってもらおうっと
そして、私は頭脳労働に専念しようと
え、誰か言いましたか？
手を抜くのは職人と呼べないと
そうですか、不動産職人になりたい私としては、
早く足が回復するようにカルシュウムを一杯摂ろなくては
不動産職人も本年は夏休みを頂きました。
８月１２日より１５日迄です。
昨日は、妻に半年前から言われていた「隣との目隠し」を取り付けました。
材料の仕入れと作業で半日かかってしまいましたが、晩のビールは格別美味しくいただきました。
本日はこれから土地の売買契約があります。
明日も別の物件の重要事項説明にお客様が来られます。
やはり、例年のように夏休みは無しになりそうです。
写真はこのマンションからの風景です。
昨日、同業者に物件確認をしたところ、「ブログ楽しみにしています。」とのお言葉。
といっても、ＦＡＸでのやりとりでしたが。
最近更新をさぼっているので、赤面の不動産職人でした。
（オイオイ、これで終わっちゃうのか？）
ごめんなさい
不動産職人の近況を報告します。
開業して１０年、定休日なしでやって来たせいか、はたまた歳のせいか、疲れがドット出てきています。
単なる暑さのせいかもしれませんが。
ここ２週程、日曜日店舗を閉めています。
でも、来店の約束があったり、出掛けたりで結局一日仕事なんですが。
最近、定休日なしは「ちと体力的に無理かな」と思うようになりました。
同級生や同年代の知人が相次いで倒れたのもショックでした。
レントライフグループでは殆ど水曜定休なので、これに合わせればと思いますが、
同時に市内の不動産業者も水曜休みが多いので、当社みたいな零細企業は
「皆が休んでいる時に稼がないと」と、せこい考えでやってきました。
だらだらと、こんな調子で秋の繁忙期には「また休みなしに戻ってしまいそうな気配を感じている」、今日この頃でした。
当社は「マザーズオークション」に加盟しました。
今はインターネットの時代です。
各自治体の公売もインターネットオークションが増えてきました。
税金の滞納で差し押さえた車、絵画、骨董、美術品など、今までも告知はしていたようですが、専門家にそっと買い取らせるか、さもなくば、一山いくらで処分していました。
公売で回収した金額よりも、「掛った経費の方が高かった」という、笑えない話もあります。
高級車も年式によっては二束三文で売られていたようです。
美術品もしかりです。
ある自治体では、「そこの職員が差し押さえた車を格安で買って、中古車屋に売って儲けていた」と、スクープされました。
インターネット公売を始めた市では、「車は最低価格の３倍、美術品は１０倍以上という値が付いた」と、報道されました。
これって欲しい人が、「これなら買ってもいい」という価格ですから、そのもの「適正価格」なんですね。
前置きが長くなりましたが、この度当社は不動産オークションを始めました。
といっても、自分一人で始めた分けでなく、マザーズオークションというネットオークションの加盟店になったのです。
これまでは、不動産取引というのは情報開示が十分とはいえなかったと思います。
このオークションは投資用物件も、居住用物件も、個人・法人問わず、誰でも出展・入札の機会を得ることが出来ます。
売り手も買い手も、それぞれが満足度を最大限に高めることができます。
オークションは不動産取引の透明性を高める一つの手段だと思います。
情報収集はパソコン・ネット上でも、最終的には人と人との「繋がり、温もり」を、私はこれからも大切にしていきます。
昨日はこの研修を受けに東京に行ってきました。
会場は、有楽町にある豪華ビルの１０階オフィスです。
思わずお登りさん丸出しで、受付の女性を撮っちゃいました。
ごめんなさい。
研修開始まではこの待合室に居ました。
とてもオシャレな空間です。
オフィス全体も、とても贅沢な空間を演出していました。
２時間の研修はあっという間に終わり、どこも寄れずにとんぼ返りの不動産職人でした。
夢でもいいからあんなオフィス持ちたいな。
梅雨の晴れ間で、暑い一日となりました。
本日、不動産物件を探しに３組の来店がありました。
それも、午後の３時間に、皆さんキッチリ１時間のインターバルで、突然。
通常お客様は、電話とかメールで最初問い合わせして、その対応を確認して不動産会社に来店されますが、
今日はいきなりです。
それも３組。
何かこれはあるのかな？
そういえば、午前中不動産広告の営業マンが原稿を取りに来た時に、「銀行金利が高くなってきたから購入客の借り入れが難しくなってきた」と、話をしていましたが、
「早く購入を」と、思う人が増えてきたのかな、と思う今日この頃です。
ろうきん（労働金庫）主催の住宅フェアーです。（昨日と本日）
毎年１０月に行っている宅建協会の不動産フェアーも合同で開催されました。
私も以前はこの不動産フェアーに運営委員として携ってきましたが、ここ３年程ご無沙汰していました。
今回は不動産相談員としての役職が残っていましたので、その相談員として参加です。
初日の午前中ということ、当協会の会場がが別室だったこともあり、入りはイマイチでした。
が、１１時半ごろ急に人が増え始めました。
お客様は写真のキャラクターが目当てだったんですね。
赤レンジャーや青レンジャー（古・・）が餅投げをするというので、一時すごい人が集まったのですが・・・・
終わると潮が引いたようにいなくなりました。
そんなんで、午前中の私の持ち時間内には相談者はありませんでした。
お昼を頂きに来たようなもので、気が引けました。
相談員を終わってからも手伝ってあげればよかったのですが、賃貸の案内があったので、そのまま現地に向かいました。
それはすんなり決まり、めでたし。
集客を図るには、「子供を集めろ」とはよく言ったものですが、近頃のお客様はイベントが終わったり、もらう物を貰ったらすぐに帰ってしまいます。
毎年「お土産だけを貰いに来る常連」もいますが。
駐輪場整理第２弾です。
築１４年、１２戸中７戸空いているアパートの入居斡旋の依頼をされました。
このアパートを建てた建築会社から、「なんとかしてやって欲しい」とのことです。
写真は整理前の駐輪場です。
７戸空いている割には自転車が多すぎます。
奥にも５台雨ざらしのものがあります。
駐輪場が一杯ですから、現入居者は自分達の自転車を階段下に置いています。
お客様を案内しても、こんな調子では決まりません。
私はまず、この見事に一杯な駐輪場の整理から手を付けました。
１３台処分した結果です。
地元の名士である家主さんは、これだけの空室があってものんびり構えています。
良い入居者を選んでいると言っていますが、入居中５件の内１件は滞納常習者だそうです。
こんな危機的アパート経営を立て直すために、私はオーナー家族全員を巻き込んで「起死回生空室解消大作戦」を始めました。
経過はまた報告します。
昨日、マンションの３階から２階に水が漏れる事故がありました。
受水槽の清掃で断水中に、水道の蛇口を開けっ放しにして外出し、断水解除後その水が溢れたようです。
３階では、家主さんと溜まった水を掻い出し、
下では、天井からの水漏れをバケツで皆で受けています。
半日前かがみと、腕を上げての姿勢で、今朝起きたら筋肉痛です。
こういう大きな水漏れ事故は、３年に１回ぐらい起こります。
上下階とも当社が仲介で、同じ共済保険に入っているのが不幸中の幸いでした。
でも、復旧工事を含め後処理が大変です。
この繁忙期にやっちゃってくれましたなー・・・・
昨日はこれで
一昨日はこれで
２日連続でクレーム処理です。
昨日の件は、お風呂の蛇口からの水漏れです。
電話の内容で、明らかにパッキンの不良です。
私はクレームの大きい小さいに係らず必ず現地に行きます。
そして、クレームを発している人の目の前で処置をします。
私が直せるかどうかは別にして、まずトライしてみます。
今回は簡単な作業でしたので、終了して帰ろうとすると、奥さんが「これも見てください」と、真新しい洗濯機の蓋を開けようとしますが、途中までしか開きません。
給水ホースが邪魔になって開きません。
ということは、洗濯出来ないじゃん。
取り付けた○○ダ電気の人が、「水道の蛇口を取替えないと駄目」と、言って帰ったそうです。
『オイオイ、普通蛇口にホースを合わせるだろう。』
『それが電気屋というプロの仕事だろう。』
『自分の仕事を放棄して建物のせいにするなよ。』
と、突っ込みを入れていると、奥さんがそっと‘ホームセンターで買ってきただろうアタッチメント’を出して、「これ付きますかね」と言います。
ピッタリ付き、ホースもはまって一件落着。
電気屋さんは、売った商品を使えるようにして帰るのが仕事だと思いますが。
そういえば、テレビでもこういうことが何度かありました。
転居の際にテレビを買ったのに写りが悪い。
「それはアンテナが悪いから」
と、電気屋さんがそう言っていると入居者が言います。
設定をちゃんとすればいいのに、売る人、運ぶ人、設置する人が違うんですね。
売る人は販売に長けた人、設置する人は下請けもしくはアルバイト、どこに電気屋さんとしてのプロが介在しているのでしょうか？
と、思う不動産職人でした。
２月４日は当社の宅建免許番号が（３）になる日です。
開業当初、１０年もやっていけるとは、思ってもいませんでした。
その日その日が精一杯でした。
１０年前１０年間勤務した不動産会社を退社するときに、餞別に何がいいか聞かれました。
私は即座に「こう」答えました。
「お古のゼンリンの地図が欲しい」
独立開業を目指していた私にとって、ゼンリンは無くてはならないものです。
新品を買えば万単位になります。
そして、退社の日。
年末、店舗の大掃除と私が使っていた社有車のワックスがけを完了して、１０年間勤務した会社を後にしました。
が、これで終わった分けではありませんでした。
ある家賃滞納者の追い出しが、佳境に入っていたのです。
そうなんです、私は店長という名のもとに、すべてのトラブル処理を手掛けていました。
私は「これを残していくわけにはいかない」と、心に決めていました。
この滞納者からは、マンションを退去する約束は取り付けていました。
その期日が私の退社日でした。
でも、相手はぐずぐず時間延ばしをしています。
その日の夜中から２日間、マンションを行ったり来たり、最後は引越しの手伝いです。
荷物は私が実家から借りてきたトラックで運んでやりました。
こうして全てを完了し、心残りなく新たなスタートを切りましたが・・・
その後も半年間で前の会社のトラブルを２件処理しました。
私の信念として、顧客（私の身内を含め）全てのお客様を残してきました。
ほんとうに０からのスタートを切りました。
いや、実は前の会社で経験したトラブル処理が、私の大きな財産になっていたのでした。
とうとう大晦日になりました。
午前中この契約を終了したので、
午後は正真正銘休業にするつもりが・・・
１５時過ぎ、駐車場に１台の車が入ってきました。
ブラインドを下ろし、完全に閉店状態でしたが、その人は車を降りて店を覗き込んでいます。
私は外で片づけをしていましたので、「何か御用ですか？」と声をかけると、
「やっていますか？」という返事です。
大晦日に不動産屋に来る方も、来る方だし、「さあどうぞ」と、即、店を開けてしまう方も、方だと思いませんか。
その方は、息子さんの為に土地を探されているご夫婦でした。
そんなこんなで、このブログをもって「完全年末年始休業に入る」ことを宣言します。
まさか、元旦からお客様来ないでしょうね。
ココログのメンテナンスがあったので、３日前のことです。
レントライフが提携している船井総合研究所の経営支援がありました。
ＦＣ店を順次、本部と船井総研のコンサルタントが指導して行くそうです。（すごいな！）
突然決まった事のようですが、当社がトップバッターという光栄に預かりました。
東京からお越し頂き、終日ご指導をいただきました。
当社の置かれている問題点がハッキリ浮かび上がり、的確な対策をご指摘いただきまして、感謝申し上げます。
一遍には出来ませんが、少しづつ実行していきます。
本部の丸山さんもご苦労様でした。
これから３０数店舗回るようですね。（大変だ！）
ところで、船井総研の村中さん、２歳のお子さんのママでありながら、休日なしでそれも睡眠２，３時間で全国を飛び回っているということですが、その細い身体で大丈夫ですか？
お聞きすると、元女子サッカー日本リーグで活躍されていたスポーツウーマンとのことですが、くれぐれもオーバーワークにはご注意を。
年間休日９日間の不動産職人の上を行く人がいたんだ。
私ももっと働かなくては・・・・
今月は事業用賃貸が４件重なりました。
いずれも１２月１日からの契約です。
事務所兼作業所，事務所，カラオケ店舗から教室へ，マンションモデルルームの借地と、４件とも契約にこぎ着けるまで大変でした。
いや、契約が完了したのは１件だけで、あと３件は今日、明日で契約します。
事業用賃貸の場合、引渡ししてからも大変です。
特に築後の古い物件は設備に不安を抱えています。
１番は水周り、次に空調関係、これから年末に入りますので、トラブルが起きた時の対応に備え気が抜けません。
格言 クレームは週末（年末）にやってくる。
昨日は宅建試験日でした。
本年も宅建協会より試験監督員としてかり出されました。
さわやかな秋晴れで、受験された方は気持ちよく試験に臨まれたと思います。
それに、今年の試験会場は最近改築されたばかりの私立高校ですから校舎も新しく、なにしろ各教室エアコン完備です。
日中は暑かったのでエアコンのお陰で快適でした。
今年は「当会場での合格率ＵＰ間違いなし」と、勝手に期待してしまいます。
それにしても、毎年受験生がおとなしくなって来ているような感じがします。
以前はもっと目をギラギラさせて必死に問題を解いている姿があったような。
でも、何事も無く試験が済んでよかったのが一番でした。
昨日は以前記事にした古民家の引渡しでした。
午前中に銀行で代金決済を行い、午後リフォームの為職人さんと現地打ち合わせです。
この際に一つ大きな問題が発生しました。
希望する位置にユニットバスが入らないことが分かりました。
写真の野太い梁のせいで高さがとれませんでした。
しかたなく間取りの変更です。
前ブログで築９０年と書きましたが、実は明治１４年築で１２０年経っていました。
雨漏りも無く、使っている木材も程度が良いので、基本的にこれらを隠さずに見せようということになりました。
ということで、約２ヶ月をかけてリフォームをするようですが、「どういう風に変わっていくか」、又「どういう風に変わらないでいられるか」、楽しみです。
２００５年１月５日から始まり、本日２００６年９月１６日で１００回目の記事です。
ということは、６日に１回の更新ということになります。（少な）
日記というにはお恥ずかしい限りです。
そもそも私は「職人」（どんな難しい仕事でもさらりと片付け、どんな簡単なことでも全力を尽くして決して手を抜かない人）という言葉にあこがれて「不動産職人への道」と題して日記を公開してきました。
決して職人わざの域に達していない半人前の私ですが、１００回もよく続いていると思います。（大げさな）
ここを一通過点として心機一転、愛読者（いるのかな？）の皆様に「役に立つ情報発信ブログ」として、せめて３日に１回の更新を心掛けたいと思ってます。（ほんとかいな？）
昨日は、仲介した中古店舗付き住宅の売買決済（代金支払い＆受け渡し）でした。
買主側不動産業者が事前に銀行と段取りをとってくれてあります。
私が関係者の中で一番乗りをしていますと、同業者らしき人がロビーに入ってきました。
今日は２件の決済があるのかなと思って見ていると、これまた不動産屋（あえて不動産屋と称します）らしき人が、つかつかと入ってきて窓口の職員に「場所を貸して」と、言っています。
銀行からの借入が無いと言っていましたので、突然でも通帳にお金さえあればいいんですけど・・・。
当方は奥の応接間が用意されていましたが、彼らはパーテーションで仕切られた商談コーナーに案内されました。
その不動産屋と一緒に来た「当地では著名な司法書士先生」が小さくなっていました。
事前に銀行に知らせてあれば堂々と入ってこれたのに、「先生のポルシェ調子はどうですか？」と、声をかけれませんでした。
そう言えば、私が前に勤めていた不動産会社時代に、借り入れ無しで場所だけの提供を事前に銀行に連絡してあっても、当日場所が無く、待合ロビーの椅子で関係者一同横一列になって、受け渡しをした覚えがあります。
借り入れが無いので銀行は商売にはならないからと言って、「これは無いな」と思いました。
私共業者はいいんですが、実際この銀行のこの支店に口座を持っているお客様が気の毒です。
連絡を受けた担当者が「意地悪をした」のかな？「忘れていた」のかな？
このことがあって、私は銀行には必ず出向いて、融資係りもしくは役職以上の職員としっかり名刺交換をするようにしています。
以来、銀行はどこでも丁重に扱ってくれます。
買主は一生一度の晴れの舞台ですから、売買決済はおごそかに行いたいものですからね。
８／１２～１５日まで当社も世間並みに夏休みをとりました。
表向きはです。
でも、不動産職人は休めません。
お店は一応閉めていますが、この間に新築物件の入居申し込み３件をゲット。
私は事務所に缶詰で、新しい賃貸管理ソフトの入力です。
細かくて、ややこしくて頭が痛くなります。
今までは、私がエクセルで作った管理シートを使っていましたが、管理戸数が増えてきましたので市販ソフトを導入することにしました。
このソフトは５年前に購入していたものですが、やたら入力項目が多く、時間もかかるのでお蔵入りしていました。
最近バージョンアップして使いやすくなったので、ついに本格的に使うことにしました。
これに休みの間没頭していました。
気分転換に管理している駐車場の草刈り、夕方になると来店があったりと、とにかくあまり夏休みという実感が湧かない４日間でした。
いつもそうだからしょうがないか。
それでも、５冊買ってきた本の内３冊読めたから、上出来の夏休みでした。
築９０年の民家の「梁」です。
２３０坪の解体更地渡しの売土地に、「倉」と一緒に建っています。
当社のお客様で、広い住宅地をお探しの３０代の方を案内しました。
なんと、お客様はこの古屋をリフォームして住みたいと、言い出だしました。
特に、奥様が乗り気です。
普通こういうのはご主人が主導なんですが、ここは夫婦逆転です。
売主の先代が家を大事にした方で、経過年数の割には程度は良いのですが、でも築９０年です。
一昨日リフォーム業者と２時間かけて現地で打ち合わせをしました。
この夏一番の暑い昼下がりでしたが、家の中に入ると涼しく感じます。
さすがに先人の知恵です。
どこに居ても風が通るようになっています。
思わず買主の方に言ってしまいました。
「あまり手をかけると、この家の良さが無くなってしまいますよ。」
元材木屋の不動産職人の私には、「この写真のような立派な松の梁を手に入れるのは現代では無理」と分かっていますから。
昨日、昨年売買した土地の隣地（空地）の方から、電話がありました。
「今日、久しぶりに行ったら境界が分からないから、分かるようにしてくれ」、ということです。
売買時に測量をして杭を入れてありますから、分からないということは無いのですが。
でも一瞬不安が・・・・
不動産業者で一番気を使うのが隣地との関係です。
「境界」をキッチリ確定して引き渡すことが最大の重要事項です。
実は、現況と公図（法務局にある公の土地図面）が違っていて、２ヶ月以上の時間がかかっている物件があります。
２日前にやっと確定できました。
幸い昨日の電話の土地は、砕石の下に隠れていただけで杭はちゃんと有りましたので、事無きを得ました。
電話を受けた時は一瞬ドキッとしましたが、境界杭を確認できましたからもう安心です。
ついでに隣地の方から、その空地を駐車場にするというので、募集の依頼を受けました。
クレームの第一報から駐車場募集受諾まで３時間でした。
それにしても、２時間炎天下にいて「頭フラフラ」の不動産職人でした。
「ほっとｈｏｔ通信」というニュースレターを毎月発行しています。
６月号を見られた経営コンサルタントをされている方からハガキを頂きました。
許可を得て次に掲載させて頂きました。
＜「ほっとｈｏｔ通信８」を拝読。
常々、プロとアマの違いを考えていますから、改めて○○さんはプロだなって思いました。
企業の生産性向上のためのコンサルティングをやっていると、週休二日おまけに有休もある輩が、ホレ部長だ課長だと偉そうな顔をして憚かっている。
その人たちにこの通信８号を見せてやりたいもんだ。
と、思うが彼らにはその真意は伝わらないことでしょう。
サラリーマンだからね。＞
どうもありがとうがざいました。
６月号で当社の「定休日はありません」ということに、同じ自営業者ということで感じ入ってくれたと思います。
長時間労働は自営の「特権」ですからね。
開業して３年目くらいに、「コンビニ不動産」（年中無休２４時間対応）と名刺を作ろうとしましたが、妻に大反対され断念したことを思い出しました。
偉そうな事を言ってますが、身体は確実に言うことを聞かなくなってきました。
「脳」も言うことを聞かなくなる前に、「リハビリ」しておこっと。
昨日、名古屋での研修に行ってきました。
賃貸仲介・管理の経営戦略の３時間のセミナーです。
特別な又は画期的な内容ではなく、ごく基本的なことでしたが、講師の一言「家賃滞納を社長個人のポケットマネーで立替えている」という話がありました。
その為に社長は毎日昼食を抜いているそうです。
当社は立替はしていませんが、一人だけ毎月入金の遅れる入居者が居ます。
「アンタのお陰で私は昼食を抜いているんだ、だからキッチリ遅れないで払ってくれ」と、言ってみよう。
だけど、この講師は「食事制限で昼食を抜いている」と聞いていましたので、笑っちゃいました。
私はというと、滞納者には「アンタのせいで昼食を抜いている」と言いますが、食べないと仕事になりません。
つまり、嘘を言うことになります。
さて、５０人位のセミナーでしたが、私の隣の席がずっと空きっぱなしでした。
残り１時間位の時にやっと隣の人が現れました。
見ると若い方です。
きっと社長に言われて「しかたなく」来たのでしょう。
参加した証拠に資料だけもらって帰るというのが見え見えです。
決して安くはない研修費と新幹線を使って参加している私にとって、一つでも「ヒント」を得たのは収穫でした。
来月になったら滞納者に言うぞ。
まてよ、その前に少しダイエットしなくては！
またまた中古マンションの売却依頼です。
「ルーフテラス付きの３ＬＤＫ」
持ち主の方は自宅があるので、ほとんど使用していないとのことです。
「もったいない」
ご縁があり、売却を依頼されました。
写真は９階のバルコニーから撮ったものです。
ヘッピリ腰で撮ったのでピンボケかも。
そうです、私は「高所恐怖症」です。
こんなんで「不動産職人」と言えるのかと、反省です。
昔は木登りは得意だったのに・・・・
毎月２５日は当社で発行している「不動産情報誌」の発送日です。
６月号はオープンハウスのお知らせもあったので、一日早く昨日２４日に発送しました。
当社は情報誌を８年間１回も欠かさず発行しています。
先程、８年前にこの情報誌から成約されたお客様から電話がありました。
（成約されたお客様にも情報誌を送っています。）
本日、メール便で送っている情報誌が届いたようです。
「知り合いが土地を探している」とのことです。
成約したからもうお仕舞いではなく、こうやってお声を掛けて頂けるのは嬉しい事です。
オープンハウスのチラシ配りで疲れていましたが、いっぺんに元気になりました。
今度の土，日久々に「オープンハウスを開催」します。
今日はチラシの原稿作りです。
午前中に現地の「外観」と、リフォームした「バスルーム」を写真に撮って来ました。
午後から「案内図」を作り、「キヤッチコピー」も含め全体をまとめます。
この原稿作りが面倒なのです。
（私は形にこだわり、何回も作り直すので）
原稿さえ出来れば後は「印刷機」で一気に刷ってしまいます。
今夜は１５，０００枚です。
最近は少なくなりましたが、折込用のチラシを徹夜をしたり、早朝印刷したこともありました。
「何処よりも早く情報発信をする」ためです。
外注に出すと、倍の費用と何倍もの時間がかかります。
今までに削減したコストで印刷機１台買えます。
それよりも、これで成約できれば安いものです。
と言ってもこの印刷機は８年使っています。
まだまだ頑張ってもらおうと思っています。
でも、「新しいのが欲しいなあー…」
昨日入った２件の申し込みは考えさせられました。
まず、午前中に案内した家賃３．５万円の借家の入居申し込み。
一人住まいで、年金暮らしのおじいちゃんです。
今住んでいる借家がマンションに建替えられるので、立ち退きを迫られているとのこと。
子供がなく、親族は県外で疎遠だから、保証人は頼みたくない様子です。
「知人がなってくれる」と言っていますが、「知り合い」というのは「いざ」という時に当てにはなりません。
「保証人なしで契約できる方法もあるけど」と、伝えました。
何とかしてあげたいのですが、あくまで大家さんが了承してくれたらのこと。
次は、午後飛込みで中年「ご夫婦」の来店です。
同居している息子さんが分譲マンション買ったので、完成までの１年間単身用の賃貸マンションを探しているとのこと。
「５万円のエアコン付きオール電化マンション」を案内して「即申し込み」です。
息子さん本人が見なくても大丈夫かと聞きますと、「本人忙しいし見なくてもいいから」と。
聞くところによると息子さんは独身で、買ったマンションも頭金を両親が払ったみたいです。
ひょっとしたら、家賃も両親が払うの？
今、日本が置かれている「格差社会」を連想させられる２件の申し込みでした。
午前、買主と紹介してくれた仲介業者とで、中古住宅売買打ち合わせ。
昼、アパート退去立会い。
午後、貸家の家主と管理契約。
夕方、家賃滞納で追い出した入居者へ不足金の集金。
昨日５月４日ゴールデンウイーク真っ只中の私の一日です。
ものの見事に前向きと後ろ向きの仕事が混じっています。
でも、本来毎日がこの繰り返しだと思っています。
特別な日でも何でもない日なんですが、世間は同業者は皆休みです。
さて、当社には定休日はありません。
休みは正月三が日，５月３・４・５日，８月夏休み３日、合計９日間だけです。
でも、昨日のようにお客様優先です。
こんな調子ですから、我が家には旅行とか家族団らんの日はありません。
１０年前の開業とともに諦めました。
開業当初３年間は元旦も店を開けましたので、周囲（家族）からは大ひんしゅくを買っていました。
初日の出を全身に受けながらのチラシ配りは、最高に気分の良いものでした。
「世の中で元旦の朝チラシを配ってるのはオレ一人だろうって。」
昨日は一日中仲介した中古住宅の片付けでした。
東京で会社経営をしている年配のご夫婦が、別荘としているものです。
バブルの最中に建売を購入されました。
こちらへ来ることが少なくなったとのことでの売却です。
家具類は高級で程度が良いので、そのまま購入者が使うということですが、
とにかく物が多く、ほんとうに仮住まいなのかと思うぐらいです。
写真は片付け途中のものです。
まだまだ半分まで行っていません。
片付け（処分）は私に一任していただきましたが、業者３人と私計４人で丸１日かかりました。
費用を安く上げるために私一人でやろう（やってみて無謀だと感じた）としましたが、
業者（松本さん）が協力してくれましたので１日で終わることが出来ました。
松本さんありがとう。
今朝は起き上がるのに腰が痛くて大変でした。
妻曰く、「歳をとると３日目位にもっと痛くなるから。」とキツイお言葉です。
でも、労働後の夕べのお酒（焼酎の水割り）は旨かったな。
そういえば、近々もう１件中古住宅の引渡しがありますが、こちらの片付けは全部業者に任せようっと。
本日は朝から雨。
予定では駐車場にした土地のロープ張りですが、様子見です。
午後には天候も回復するようなので、準備の為事務所でロープを１５台分の駐車スペース用に切り揃え始めました。
ですが、２本切ったところで止めてしまいました。
ロープを止めるには‘ロープ止め釘’に引っ掛ける為に「輪」を作ります。
１本につき２ヶ所、その分長さを足さないといけません。
それは分かっていましたが、その輪を作る方法を忘れてしまったのです。
「簡単でほどけなく、尚且つ見た目がきれい」という方法です。
ここんとこ業者にばかり頼んでいたので、すっかり忘れました。
「ええい、現場に行けば思い出す。」と、準備作業を止めてしまいました。
そういえば、私は現場主義者です。
現場に行かないと力が出ません。（おおげさな…）
ということで、事前準備の途中放棄です。
駐車場を区割りする場合、「図面上」と「現場」では止められる台数が違うことがあります。
１台分減ったり、増えたり。
私の考え方は、無理やり増やさないようにしています。
１台増やして全体が入れにくくなったり、駐車スペースを狭くするより、余裕をもった配置のようにしています。
１台分得したと思ってもこれは一時的なもので、何よりも「お客様が不便を感じる」ようになります。
通路も駐車スペースも狭い駐車場に限って、止めている車が「普通でない」（場違いな高級車や外車、はたまたシャコタン車）ことが多かったりして。
駐車場経営もひとつの事業です。
簡単だと思われること程戦略が必要な気がします。（オーバーかな…）
一昨日契約しました中古住宅からの風景です。
天竜川が一望できます。
旧天竜市（合併により浜松市）でバブルの最中に造成された分譲地です。
リゾート地として、県外からの購入者も多い所です。
売主は首都圏の方で、この土地を購入され別荘用に住宅を建てられました。
実は、今回購入された方はこの物件ではなく、次の写真にあるように浜名湖目前の、やはり中古住宅のお問い合わせでした。
東京の方が別荘としてお持ちの物件です。
インターネットで検索され、お問い合わせいただきましたが、２日違いで購入予約が入っていました。
購入されたのは代替として駄目もとで紹介したもので、室内を見学されいっぺんに気に入られました。
気に入ったのはご主人で、ご主人名義で契約されました。
（ほんとは県外に居る奥様のお母様が住む為に、探されていたんですが。）
同じ浜松市（合併により岐阜県高山市に次いで面積が全国２位）ですが、相当離れた立地条件が違う物件が同じ時期に売りに出されました。
私は「海と山」両方のリゾート気分を味わうことが出来ました。
と、言いたい所ですが、お仕事ですから全くその気分にはなれませんでした。
どうぞ私の分までリゾート生活を満喫してください。
以前、私が娘の中学のＰＴＡ役員をやっていた時に、校長先生から次のような依頼がありました。
子供たちに地元企業で体験学習をさせたいので、ついては学区内でそれに適した会社を紹介して欲しいとのことでした。
でもよく聞くと、もう候補は上がっていて当社もその中に入っているのが分かりました。
要は体験学習で、「当社に生徒を何人か行かせてもいいか」、との確認でした。
大変名誉なことでしたが、「出張が入っている」と、言ってやんわり断りました。
（出張なんてめったに無いのに）
子供達が来て不動産の仕事に興味を持ってくれればいいのですが、店には色々な人が来ます。
特に、賃貸のお客様は巾が広いです。
これから結婚する幸せそうなカップルから、家主から追い出されそうで物件を探しに来る人まで、色々です。
なぜ、急に思い出したように書いたのかと言いますと、昨日訳ありの中年カップルが飛び込みで来店しました。
言葉は丁寧ですが目が血走っています。
予算は１０万円位と言っていましたが、多分払えないでしょう。
色々な不動産会社を回って、それぐらい言わないと紹介してくれないと思ったのでしょうが、相手にされなかった
理由は予算ではなく、明らかに二人が放つ異様な雰囲気です。
多分夫婦ではなく同居人ということでしょう。
私も探すふりをして、今の時期は物件が少ない（実際少ない）ので、後日知らせるということでお引取り頂きました。
連絡することは無いでしょう。
ということで、話を元に戻しますが、もし校長先生の依頼を受けて子供たちにこういう様子を見せますと、
絶対「ぼくは、わたしは不動産屋になんかならない」と思うでしょう。
そうです、私の息子も娘も「絶対お父さんの後は継がない」と、宣言していますもの。
本年、レントライフネットワーク（賃貸仲介・管理の全国組織、長野が本部）に加盟しました。
写真は基調となるオレンジで統一した看板です。
昨日付きました。
ホームページもオレンジ色に変わり、内容も一新されました。
‘ネットで下見が出来る’というキャッチフレーズで、賃貸物件の間取り図、地図を充実させていきます。
おおっと、「売買仲介はどうしたか」と言われるかもしれませんが、
なお一層力を入れていきますのでご期待下さい。
形から入る私にとって新しいお店の顔のお披露目でした。
今月は長野県で２週間の研修を受けています。
何の研修かは秘密です。
写真は私が宿泊しているウイークリーアパート前から撮った風景です。
南アルプスと北アルプスに囲まれて、見渡す限り山・山・山。
アパートは天竜川の堤防沿いにあります。
浜松で見る天竜川と違って、水が渓流のような音を立てて流れています。
ただし、研修担当の方に聞くと、上流に行くほど諏訪湖（天竜川の源）に流れ入る生活廃水で汚いということです。
この川を伝ってどんどん南に下れば、必ず我が浜松にたどり着くんだと、しばし思いにふけっていましたが、寒くて外に居られません。
到着した日は雪の出迎えに会いました。
浜松のように風はありませんが、とにかく寒い。
ガスストーブを焚きっぱなしにしておかないと寒くて寝られない有様です。
ストーブは必ず消して寝る習慣のある私にとって、少なからずカルチャーショックでした。
研修は続けて会社を空けるのは出来ないので、３回に分けて行き来しています。
私は５９歳の京都の方と二人でパソコンを操作しています。
この方は熱心でバイタリティーに溢れ、２週間ぶっ続けで頑張っています。
よく体力と気力が保てるものだと感心します。
研修内容はまだ言えませんが、当社も大きく形態が変わるかもしれません。
その時まで内緒です。
定年後趣味の木工工芸をする為、郊外の土地を購入された方から、お手紙を頂きました。
本人の了解を得ましたので原文のまま紹介します。
“秋冷の候 お変わりなくお過ごしの事と存じます。
比の度のホットホット通信創刊のこと
私も前々より現職を退のた時点で、趣味的な生活機関紙を発行したいと思っていた矢先でしたので、参考にもなり大変喜しく楽しく読ませて戴きました。
何をしていても、何らかの形で『何をしています』の情報発信は、大切な事と思います。
（途中省略）
私の情報誌『山のけむり』は、必ず発行したいと思っております。
お届けできる日を楽しみにがんばります。
増々のご活躍をお祈り申し上げます。”
とても暖かく心のこもったお便りありがとうございました。
何よりも、ニュースレターを楽しみに待っていてくれる人が居るというのは、大変な励みになります。
情報誌『山のけむり』に負けないように頑張りたいと思っています。
○○さん一時体調を悪くされたようですが、十分ご自愛の上お互い頑張りましょう。
お便りありがとうございました。
昨日は不動産フェアーの手伝いです。
手伝いどころか主催者です。
今年で４回目になりますが、毎年秋に「ろうきん（労働金庫）」とタイアップで宅建協会が主催します。
物件情報１０００件以上ということですが、募集締切日で半分も集まっていません。
委員１０人で、宅建協会員である不動産業者へ電話攻勢です。
実はこの電話攻勢の陣頭指揮を執るのが毎回私です。
さながら協会の会議室が、一時的にテレホンアポインターの事務所のような雰囲気になります。（私は見たことありませんので想像です。）
１時間電話をかけまくると、へとへとになります。
テレホンアポインターが高給なのがよく分かります。
何とか１０００件集め、写真のように掲載しました。
７月からの準備、前日の設営と、当日１日中立ち仕事で疲れました。
来年からは誰かにやってもらおうっと。
本日さっそくニュースレターでの反響がありました。
１年半程前に住宅用地を仲介させて頂いたお客様です。
同封した情報誌を見ての問い合わせです。
友達が土地を探しているからということで、資料をＦＡＸしました。
この電話で、ニュースレターを出して良かったと実感しました。
実績を出すまでには継続しないといけないことですが、発送してすぐに問い合わせがあったのは、すごくうれしいことです。
早く２ページ、３ページになるようにネタを集めておかなくちゃ。
今月から「ニュースレター」を発行するようにしました。
情報誌は毎月お客様に送っていたのですが、ニュースレターも同封します。
“ほっとｈｏｔ通信”という名前ですが、この名前を決めるまで１ヶ月かかりました。
記事自体はこのブログからの抜粋でしたので、すぐに出来ましたが、名前が決まりません。
やけくそでつけたので、ほとんど語呂合わせです。
実は、ニュースレターの発行は１年前から決めていました。
では、なぜ今時分かといいますと、単なる怠慢です。
１回出すと続けなければというプレッシャーから逃げていましたが、忙しくなったこの時期にあえて始めようと決心しました。（大げさな）
次号，次次号くらいは過去ブログからいけそうですが、その後の記事で悩みそうです。
妻から家族のことは絶対書かないようにとクギをさされました。
アットホームでない家庭を作ったのは誰だ。
私だ・・・・・・
昨日は朝から「どぶさらい」いや、どぶさらい前の草刈でした。
管理しているテラスハウス敷地の道路側溝清掃が年２回あります。
以前は草といっしょにどぶ泥を回収してくれましたが、昨年からは草は回収してくれません。
ですから、側溝清掃の前に草を刈って処分しなくてはいけません。
側溝と敷地の間１０ｃｍの巾に草が生えて（栄養がいいので伸びが早い）います。
「何で私がやらなくてはいけないか」と、いいますと、地元の住人からの要請です。
要するに、住んでいる賃借人がやらないから、管理している不動産屋がやれということです。
今回はテラスハウスオーナーも呼んで、二人でしました。
近所の人が通りかかり、「大変ですね、市の方ですか？」と、聞きます。
「不動産会社の者です。」と、答えると、「何で不動産屋さんがやらなくちゃいけないの？」
そうだよ、草が生えているのは市の土地だよ。
また、向かいの住人と顔を合わせると、「大変ですねここの地主さん？」と、聞かれ、
「管理している不動産業者です。」と、答えると、「何で不動産屋さんがやるの。」と、言う。
“何言ってんだよ、あんたらがやれとわざわざ当社のポストに匿名（近隣住民という名で）手紙を入れてんだろう。”
１時間位で終了しましたが、その間オーナーに、‘近隣との関係を悪くしないよう、いかに私が努力をしているか’を見せられたのはせめてもの救いでした。
まあ、そのために呼んだのですが。
ある異業種交流会で２分間スピーチの時間がありました。
参加者各自、自己アピール、又は自社ＰＲをしていましたが、
私の順番になり、皆さんと同じではつまらないと思い、
私はこのように切り出しました。
「私の得意技は人間観察です。
私は不動産業をしていますが、お店に来るお客様は、駐車場からお店に入るまで、
もちろん入っても、ずっと観察しているのですよ。
乗っている車（シャコタン論外）、お客様の姿、形、仕草を見ています。
くわえタバコで降りてきたら、もうこのお客様は半分以上ダメです。」
当社の来客は賃貸のお客様７、売買のお客様３の割合です。
「店内に入ってきてイスに座るまでに、この人に物件を紹介するべきか、
どうか８０％私は決めています。
ですから、人は見た目が大切ですよ。
第一印象ですべてが決まってしまうから、これから不動産屋さんに行くには、
歩き方から気をつけましょうね。」と、半分冗談半分真剣に話をしました。
そうしたら、思いのほか後の懇親会で反響がありました。
「私のことをそういう風に見ていたんですね。」と、話しかけてくる方が何人もいました。
もともと面識のある方ですから、「初対面の方に限りますよ。」と、言うとホットされます。
ところで、私がお客様を観察しているということは、逆にお客様も私を観察しているということです。
私だけでなく店の様子も、どんな不動産屋か不安でたまらないハズです。
開業９年目に入り、少し、店も私自身も慣れというホコリが溜まり始めてきたかもしれません。
この機会に、きれいにお掃除をしないといけないな、と思う今日この頃です。
ある地主さんの依頼で幹線道路沿い９００坪の
土地利用の相談を受けました。
お弁当チェーン店が撤退後１年以上
テナントが決まらないとのことです。
前から依頼されている不動産会社の
大きな看板が建っています。
決まらなかったのは借り手がなかったのではなく、建物を建てさせることを主眼にしたテナント募集で、
窓口を狭くしていたような気がします。
私は大きな収益を得るのではなく、あるものを利用した安定的な収入の道を選ぶべきである、
とアドバイスしました。
思った通り会社をリタイアした地主さんは、固定資産税を払い続けるよりも、
少しでも収益があればという考えでした。
ということで、お金をかけない現状での賃貸募集ということです。
地主さん、既存の不動産業者さん了解のもとに、写真のように当社の看板を設置しました。
２日後さっそく問い合わせがありました。
問い合わせがあった件を地主さんに連絡すると、既存不動産会社から検討中の運送会社があると、
昨日連絡があったとのことです。
１年以上音沙汰無かったものが、他社の看板が掛かった途端に話があるなんて？。
私の提案した通り運送会社（製造、物流は景気が良い）が、借りてくれれば地主にとって一番良いことです。
思わず「決まるといいですね。」と言ってしまいました。
６万円かけて看板を設置したのに。・・・・・
これって逆の立場になることもありますよね。
前回は三種の神器ですべてのクレームが処理できると生意気にも書きましたが、
これを全く使わないクレーム処理が結構あります。
先日、管理しているテラスハウスの入居者から「テレビの映りが悪い」との電話が入りました。
近隣一帯が電波障害になっているとの情報で、１週間前にアンテナの方向を変えて解消したばかりでした。
クレームの内容は２階のテレビの映りが悪いとのことです。
１階は大丈夫だそうです。
２階のテレビはしばらくぶりにスイッチを入れたようです。
私はこの電話の内容でテレビの映りが悪いのはテレビそのものに原因があると推測しました。
しかし、現場主義の私としてはとにかく確かめに行きます。
テレビは明らかに入力の無い（ザーザー）状態でした。
テレビを移動し入力端子を見ると、なんとプラグが外れています。
これではテレビは映りません。
クレームの張本人はバツが悪そうにしています。
これはクレームではなく明らかに入居者の不注意です。
でも、相手の非を責めるのは良くありません。
私は「映って良かったですね」と言って立ち去りました。
同じ日に今度はアパート（管理物件）の住人から水漏れのクレームです。
水漏れは一刻も早く対処しなければいけません。
漏れている水を止めることが先決です。
現地に着いて、見るとトイレの床に水が溜まっています。
どうもロータンクから漏れているようです。
水を流すとタンクの外周から水が伝わってきます。
タンク内を調べましたが原因が良く分かりません。
自分では手に負えないなと判断し、業者に連絡しようとして携帯に手をかけた時に、
「アレ」タンクの手洗いに水が溜まっています。
色とりどりのビー玉がタンクへの穴を塞ぎ、水が溢れるようになっています。
「これが原因ですね」と、ビーズ玉を取り除き一軒落着です。
この入居者のトイレ修理は３回目です。
１回目は私が直し、２回目は業者が入り、３回目が今回です。
今回はそもそも入居者の不注意ですから、次回はクレームの電話をするのも慎重になるはずです。
この期待を壊さないためにもあえて入居者を責めることは言いません。
それから私は小さなクレームでも必ず現地に行くようにしています。、
この機会に部屋の様子が見られるからです。
室内の状況を（さりげなくしっかり）見れば生活の程度、収入の度合い、はたまた性格が分かります。
旦那に逃げられたいつも部屋の散らかっている入居者は、今回はこぎれいに部屋が片付いていました。
「うん、男が出来たな」と、人のいる気配がする部屋を横目で見ながら、男物の履物がある玄関を跡にしました。
部屋を見ればその人の行く末が想像できます。
１年前に契約をやり直しましたが、世帯主が変わってまた契約をやり直すか、
又は退去するかさてどうなるか。
クレーム処理も楽しんでこなしている私です。
写真に写っている３点は私がクレーム処理に必ず持っていくものです。
まずドライバー、カバーが付いているもの、ネジになっているもの、
何でもこれで空けちゃいます。
次は名前は知りませんが、水道屋さんが使っているもので、
色々な口径のナットを廻せます。
最後はデジカメ。
以上の３点でほとんどのクレームは処理できます。
なんでこれだけなのかといいますと、私は必ず現場に行き、
私なりにあっちこっち触り、ハズシ、トラブルの症状、原因がなんであるか把握します。
これにより半分位は私で直せます。
途中で直せないと分かった時点で業者に電話を入れます。
そして来てもらうようにします。
その時に必ず入居者の都合、連絡先を伝えるようにしています。
つまり、クレームを発している方の都合に合わせて来てもらいますから、
重大クレーム以外待っていてくれます。
最後にデジカメの役目です、クレーム対象を記録します。
でも大抵はパフォーマンスです。
私ではどうしようもないお手上げの時に、このデジカメ（目に付くように大きいほうが良い）を取り出し、
入居者の目の前で写真を撮ります。
こうすることにより相手は安心します。何か手段を講じてくれるんだと。
クレームがトラブルに発展するのは放って置かれるという人間心理からです。
先程クレームはその場で処理すると言いましたが、実際に私が直せるのは半分以下です。
あとは業者に依頼します。
私の役目はどの業者（専門家）に修理を依頼するかです。
クレーム処理で重要なのはクレームを言っている人の前で全部段取りをすることです。
さらに費用がかからないよう出来るだけ私が修理をすることです。
費用が発生する場合、明らかに入居者側(使用者）の原因の時は、
修理費を直接業者に支払ってもらいます。
自然的なもの、施工上のものについては家主さん又は施工会社に負担をしてもらいます。
私は費用を頂かないようにしています。
管理手数料の範囲と考えています。
私は日々こんなことをして大切な家主さんの資産を守っています。
管理手数料５％を高いと思わないで下さい。
無料管理をうたっている人はどこからこの原資を得ているのでしょうか。
世の中に無料のサービスは無いと感じる私ですが。
先日中古住宅を内覧されたお客様より、是非購入したいとの電話がありました。
銀行から融資の返事は１週間位かかるそうです。
この場合購入の意思表示として、不動産買受申込書を書いてもらいます。
業界では「買付け」、と言います。
私の場合、仲介業者である当社宛に書いてもらいます。
法的拘束力はありませんが、交渉第一優先権の確保になります。
この書類を書いていただく為、大手フランチャイズのオーナーである
カレーショップに伺いました。
昼の時間帯を過ぎていましたが、お客様がいます。
オーナーの奥様一人で切り盛りしていました。
ご主人は外出中ということで少し待ちました。
実は、奥様をアルバイトの人と間違えました。
かわいい制服とテキパキした接客で若く見えました。
ご主人が帰ってきてお店の奥の３帖程の休憩室に案内されると、
そこに二人のお子さんが毛布に包まって寝ていました。
幼稚園から帰ってくると、一日の大半をここで過ごすのでは。
ご主人が言うには、休みは無く、夫婦どちらかが倒れれば、
即アウトだそうです。
私ども不動産業者と似たものを感じました。
頑張れ自営業、フレーフレー同志。
銀行は今回の融資で、購入物件にプラス別の不動産を担保提供するように、
言っているそうです。
お父さんの土地を提供するそうですが、でもこれは私はおかしいと思います。
お店の事業資金を借りているので、この際住宅購入にかこつけて、
担保を余分に取るのではないかと思います。
銀行はエゲツナイと感じます。
強いもの、大きなものに歯向かう私の悪いクセが出てきそうです。
昨日、チラシを出した中古住宅の案内をしました。
早朝９時というのに売主さんは快く室内を見せてくださいました。
偶然に売主さん、買主さん同姓ということと、買主の奥さんの実家がすぐ近くということで、
奥さん同士の会話が弾みました。
買主さんはお子さんが今度小学生ということで、
近くに同年代の子供がいるのか、通学路はどうなのか、
奥さん同士で情報交換をしています。
こういう時私ども不動産業者にとって、手持ち無沙汰であり、
非常にありがたいことでもあります。
何よりも売主さんの説明が一番正しく、的確で役にたちます。
そんな和気藹々の雰囲気で、案内された買主さんは購入希望に傾きました。
これからは銀行との折衝です。
今日は、退去した賃貸マンションで業者とのリフォーム打ち合わせです。
朝からこの冬一番の冷え込みと、遠州の「からっ風」で寒いです。
遠州弁で「バカ寒い」です。
室内に入ると暖かい。
「生きた心地がする」とはこのことです。
家具がない空っぽの部屋は普通寒々しいのですが、
南向きでお日様が当たっているのは、ありがたいです。
この部屋は３戸並んでいる中部屋です。
大抵の人は角部屋を選びますが、
冬の寒い時期とか、真夏の日が照りつける時は、
保温効果があって夏涼しく、冬暖かです。
今はプライバシー尊重の時代ですが、
中部屋はこんな利点があります。
家賃が角部屋に比べて安いことを合わせてお得です。
・・・・、とさりげなく入居者募集のＰＲでした。
１月５日の出来事です。
私が管理している賃貸物件の入居者からの電話です。
この人は家賃滞納常習者です。
また今月も遅れる言い訳なのかな？。
違いました、家賃は３日後に振り込むとの連絡です。
それと、３月に退去するとのことです。
「ヤッター」。
この入居者には１年半の間に内容証明２回、
督促状６回出し、催告電話は毎月しました。
そして、家賃支払いの念書を２回書かせています。
聞いたら市営住宅に当選したとのことです。
催促する時にはいつも、家賃の安い公営住宅に移ることを
勧めていました。
電話を切るときにこの人から礼を言われました。
私の教えた通りに親を扶養家族にして申請したので入れたそうです。
市営住宅は年収制限（高いと入れない）があります。
現在滞納は無いので通常の解約です。
きびしい催告と同時に、相手を思いやる気持ちが
大切だと改めて感じました。
三ヶ日町まで中古住宅の敷地の測量に行ってきました。
測量といっても私が一人で巻尺で測ります。
東名三ケ日インターを降りてすぐです。
山を少し上がったところです。
東京の方がインターネットを見て、
案内しましたら即購入したいとのことです。
ということで、重要事項説明書作成の為の現地調査です。
（契約前に買主に物件を充分に理解してもらうための説明書）
法律で決められています。
この物件より少し山を上がると
なんと奥浜名湖が一望できました。
12月29日にお客様の土地で隣地との
境界トラブルが発生しました。
今日、解決の方向に行きそうだと、
報告に来店されました。
発生日29日に関係者全員を現地に集めて、
事実確認をしたのが幸いしたようです。
目の前で起こっている事の真の原因が何であるか、
皆が認識したのが
解決の道となっようです。
でも、全面解決まで気が抜けません。
私はあなたを最後まで見守ってますよ。
お客様と連絡が付きました。
年が変わって興味が冷めたのか、反応はイマイチです。
８日から２週間旅行に行くそうなのでそのせいかな。
行き先はナンと南極だそうです。
大丈夫かな７０過ぎのオバサンで。
旅行に気がいっているので話そこそこに電話を切ろうとしたら、
「アンタ、アタシの代わりに入札しといて」と、
あっさり言います。
いくら親戚だと言っても２割の保証金３６０万円はどこから出すんだい。
旅行から帰ってからでも入札に間に合うので、
とりあえず資料をFAXしときました。
こちらはドキドキしながら裁判所に行ったのに、
オバサンは度胸が座っている。
昨日１月４日○○裁判所△△支部に行って来ました。
御用始の日午前の早い時間ということで、
来場者は誰もいませんでした。
何しに行ったかといいますと、
昨年私のお客様がアパートを建てるのに欲しいと言っていた
土地が競売になったのです。
その資料を閲覧しに行きました。
それと、その日その時間帯に行ったのは、
同業者に会わないためです。
（ほとんどの不動産業者は５日まで休みです。６日までかも）
私は不動産業の看板を上げて８年になりますが、
裁判所に競売閲覧に行くの初めてなんです。
（親戚の土地の境界裁判で４年間通いましたが。）
任意売却（所有者か銀行主導による競売一歩手前の売却、
多くは不動産業者が仲介に入る。）か、
既に競落された物件（裁判所の職権により抵当権が全て抹消されている）
しか扱ったことなかったんです。
だから、入札の仕方が分からないのです。
でも思い切って聞いてみました。
私を一般人と思ったのか、ヒマだったのか丁寧に教えてくれました。
会社（自宅と同じ敷地）に帰り、お客様に電話をしてみましたが、
留守みたいです。
世間はまだ正月休みのようです。
私は、仕事モードです。
それでは、また。
