管理の初歩

この度、隣の隣の市にあるアパートを管理することになりました。

単身用１Ｋ８戸、築後２０年経っています。

全室空き
こんな容姿です。

管理するにあたり、まず管理会社として何をするかといいますと、
地元の自治会長への挨拶です。

市役所で連絡先を教えてもらい、昨日行ってきました。

物件のすぐ近くで工場を経営している方でした。

単身アパートは毛嫌いされるものなのですが、
以外にも、親切に色々な事を教えていただきました。

自治会費も月額５００円だけ、入会金無しでリーズナブルです。

田舎だと思っていましたが、浜松の方がよっぽど時代遅れしているような気がしました。

そしてなんと、自治会長は入居者の紹介までしてくれました。

地元の商工会の会長をされていて、外国人学校の学院長が友人だからと、
その場で電話を入れてくれました。

あいにくこの時期は学生の移動時期ではないので、今はアパートは必要ないとのことでしたが、
建物リフォームが終わったら私がご挨拶に伺うと、話をしておいてくれました。

海外からの学生で、ほとんど女性のようです。

当社としては願ってもないことです。

外壁塗装は女性向きのかわいい色にすると、決めた不動産職人でした。

自分に言い聞かせていること

急に寒くなりました。

昨日暖房機を取り出し、今朝はハロゲンで暖をとりながらブログを書いています。

「ここんとこバタバタしています。」と、前回のブログで言ってました。

仕事でありながらお金にならない、人助けみたいなものが続いています。

不動産の世界にいますと、どうしてもその人や家族の懐状況まで聞かされることになります。

そして、気持ち、考え方、家庭事情と、どんどん内に入っていきます。

ふー

その方たちの共通していえることが二つあります。

まず、世間知らずで情報不足

そして、プライドが高く優柔不断です。

「こうなるとこうだから」と、やたら、取り越し苦労をしています。

私はその方たちを直接救うことはできません。

今自分が置かれている状況をはっきり認識することと、

これ以上悪くならないように手を打つことです。

劇的好転はなかなかできることではありません。

私ができることは、この方たちに困難に立ち向かう勇気と道筋を与えてやることだけです。

「逃げなければ問題は絶対に解決できるんだ」と、常に自分に言い聞かせている不動産職人でした。

重い相談その２

家を乗っ取られた相談者と実のお兄さんと一緒に弁護士に相談に行きました。

一刻も早く手を打ってもらうほうがよいと、私は思っていましたが、
弁護士費用が掛かりそうなので、帰って兄弟皆と話し合うそうです。

本人は住むところもお金も無いので、全部他の兄弟が負担ということになりそうです。

不法占拠者と全面対決するか、いっそ破産してしまうか、どちらを選択するかになっています。

本人は絵に描いたような騙され方をされていますが、いまいち緊迫感がありません。

私が本人に「あなたがどうしても解決しようと思わなければうまくいきませんよ」と、
言ってあげているのですが・・・

弁護士への正式な依頼はもう少し先になりそうです。

重い相談

ここんところ、バタバタした日を過ごしています。

２日前、ある方から相談をうけました。
５０代の一人身の男性です。
奥さんと別れ、現在無職です。

持ち家ローンと消費者金融に借金があります。
多額ではありませんが、月々の返済が滞っているようです。

この方の自宅、今、他人に乗っ取られています。
それも、その道のプロのようです。

しかし、本人騙されているという自覚がありません。

連れてきたお兄さんは気付いています。
どうしたらよいかと、私に相談です。

もうこれは弁護士の範疇です。

「一刻も早く頼んだ方いい」と、本人に話しました。

多忙な弁護士の時間が本日やっと取れたので、歯医者の予約がありましたが、
キャンセルして本人とお兄さんを連れて行ってきます。

さて、どうなるか・・・・

と、この記事を新しいパソコンで書いています。

ヤフーオークションで購入しました。

これからブログは、このパソコンからの更新になります。

新しいものが欲しくなるまでは、ですが・・・・

荒波を乗り越えるには

昨日は、レントライフグループ全国会議でした。

半年ごとに全国のＦＣ店が集い、研修を行います。
場所は横浜山下公園近くです。

今回の研修テーマは、ズバリ「空室対策」でした。

船井総合研究所の半崎さんと谷内チーフの講演です。

レジュメから
賃貸入居者のニーズの変化として＜最近の入居者傾向＞

○昨年後半の金融経済危機の影響から、法人での社宅需要が減少し、通常賃貸でも単純なる引越し控えが進んでいる。
（全国的に賃貸店舗への来店数、また成約数は年度比マイナス傾向にある）

○余裕のある富裕層の高額賃貸世帯が減少し、フリーター・季節派遣社員層などの低所得賃貸世帯が急激な増加傾向にある。
低所得者向け格安シングル物件の需要が増加している。

○団塊ジュニアの独立・結婚・離婚・単身高齢者などによる核家族化から、単身、少人数世帯が増加傾向にある。

○夫婦・カップル（＋子供）など、２，３人家族には２ＤＫ，３ＤＫ間取りを好まず、同じ面積でも１ＬＤＫ・２ＬＤＫの間取りにて広く使いやすい間取りを好む傾向にある。

○不況でも新築物件が供給され、入居者の目が肥えて、少しでも新しい物件、新しい設備を求めるニーズが強くなっている。

完全なる借り手市場の中、空室率が高くなり、入居者を取り合う「熾烈な入居者獲得競争」が始まっています。

では、我々はどうするかと、２時間に渡っての講義でした。

詳しくは書けませんが、外観・内観をきれいに、人気のある間取りに変え、設備を良くし、なお且つ家賃を下げ、極めつけは、入居者の初期費用を限りなく下げる。

ありとあらゆる手立てをとらないと、「空室は埋まらない」ということです。

こういうことはずいぶん前に予想できたことです。

なんとなく時々の特需に助けられたのですが、今回は天からのお助けはありません。

家主の皆さん非常事態です。

そのためには、勉強＋行動です。

私と一緒にこの荒波を乗り切りましょう。

セルフリフォーム

当社で退去後のリフォームを頼んでいる業者は、大変良心的です。

見積もりを依頼すると、部屋ごとに細かく明細を出してくれます。

しかも、お値打ち価格です。

ですから、敷金清算で退去者ともめた事は殆どありません。

そんな安くやっていただく業者さんより、もっと安く上げる方法があります。

それは自分でやることです。

「セルフリフォーム」

そんな訳で、１５坪程の貸事務所がこの度解約になりましたので、セルフリフォームを家主さんに提案しました。

昨日、家主さん夫婦と私でカーペットの貼り替えを行いました。

事務所の床に敷かれているタイルカーペットが汚れて、クリーニングではきれいにならないということで、新しいものに貼り替えました。

作業前

理屈では50センチ角のカーペットを剥がした所にハメテいくだけです。

いざ、始め

どんどん新品に変わりますので、三人とも楽しくおしゃべりをしながら作業をしています。

が、部屋の隅にいくとカーペットを寸法に合わせて切らなければいけません。

事前に業者からコツを教えていただいていましたが、ドアーの枠がある所では細かくテクニックが必要になります。

家主さんご夫婦

最初ルンルンでやっていた三人がだんだん口数が少なくなり、黙々と作業をするようになりました。

切り間違えないように集中していますので、声をかけられない状態です。

この時ばかりは、職人のような「オーラ」を発しています。

１５坪の床を三人で半日掛けて終わりました。

（作業後の写真を撮り忘れました。）

結果、材料を業者から原価で分けてもらいましたので、見積額の半分の費用で済みました。

５万円の経費削減です。

作業の初めのころは「内装屋さんにアルバイトに行ける」と、ハシャイでいた三人でしたが、後半は大苦戦で、
自分のところだけで十分という感じでした。

とにかく、早くこの空き事務所を埋めることが重要です。

その為に、家主さん一家を巻き込んだ「空室解消大作戦」の第一歩を踏み出した不動産職人でした。

彼岸の入り

昨日は田舎物件の調査でした。

袋井市内から太田川沿いを北に、森町へ行ってきました。

「森の石松」の故郷です。

近くには、自然体験ができる施設「アクティ森」があります。

日差しが強く、気温は高かったのですが、風はもう秋です。

そこの駐車場でこれを見ました。

秋の味覚「栗」がどっさり

連休ということで、駐車場は一杯でしたね。

でも、当社は連休ではありません。

定休日も仕事（作業）が入っていますので、世間で言う「シルバーウイーク」とは無縁です。

それに、我家では「家族団らん」という言葉はありません。

遠の昔に、妻も子供たちも私を見捨てていますから

さて、今日は彼岸の入り

朝方、母のお墓にお花を供えてきました。

午後からは、お寺で彼岸の供養があります。

毎回大勢の檀家が参加されます。

はたして、本堂に入りきれるのかな？

それと、高齢のおっ様（住職）は終わりまで体力持つのかな？

心配です！

変わるもの、変わらないもの

昨日は、この分譲地６区画最終区画の契約引き渡しでした。

かれこれ、一年を要しましたが、
皆さん良い方に購入頂きましてありがとうございました。

購入者の方に情報源を聞きますと、３種類に分かれます。

１．現地看板で
２．インターネットで
３．住宅会社からの紹介で

情報雑誌への掲載、新聞広告も行いましたが、
皮肉にもお金のかからない告知方法での購入結果となりました。

「一番泥臭い」現地看板と「最新の」インターネットが効果ありと
予想通りの結果となり、悦に入っている不動産職人でした。

定休日

昨日、水曜日は定休日でした。

が、この物件の案内がありました。

ここまで行くのに２時間かかります。

１３時に現地待ち合わせで、帰ってきたのは１６時でした。

車を降りるのと同時に旧知のお客様が来店しました。

早々に店を開けてお話をしていると、またまた来客

住宅会社の社長が営業兼暇つぶしに来ました。

結局フィリピンパブの話を含め２時間居ました。

またしても、定休日らしくない一日を過ごしてしまった不動産職人でした。

賃貸住宅フェア

賃貸住宅フェアーに行ってきました。

会場は東京有明ビッグサイト

開場時間前に着いてしまいました。

そして、怒濤の５セミナー受講

出展ブースには立ち寄れず、速攻で浜松に戻って来ました。

私が出張すると、必ず何かが起こるようです。

残務整理をして、バタンキューの一日でした。